Imóvel Sem Registro: Integra o Inventário?

Um dos temas mais recorrentes e práticos no Direito Sucessório e Imobiliário diz respeito ao tratamento jurídico do imóvel não registrado no nome do falecido. Situações em que o autor da herança adquiriu um bem, mas não chegou a registrar a escritura no cartório de imóveis, são comuns, especialmente em transações informais ou de longa data.

Surge então a dúvida:

“Se o imóvel não está registrado em nome do falecido, ele pode entrar no inventário?”

2.1. O registro como requisito da propriedade imobiliária

De acordo com o art. 1.245, caput, do Código Civil:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.”

Portanto, enquanto o registro não é efetivado, o comprador não é considerado proprietário formal, mas apenas possuidor e titular de direitos aquisitivos.

No entanto, a ausência de registro não anula o negócio jurídico, apenas impede sua oponibilidade erga omnes.

O falecido que adquiriu o imóvel e o detinha em sua posse transfere aos herdeiros todos os seus direitos e ações relativos ao bem, nos termos do art. 1.784 do CC.

2.2. O princípio da saisine e a transmissão automática da herança

O art. 1.784 do Código Civil consagra o princípio da saisine:

“Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.”

Essa transmissão abrange não apenas bens registrados, mas também direitos, ações e posse. Assim, se o falecido tinha direito à aquisição da propriedade (ex: contrato de compra e venda, promessa de escritura, cessão de direitos), esses direitos integram o acervo hereditário e devem constar do inventário.

2.3. Regularização após o inventário

O imóvel sem registro deve ser arrolado no inventário como bem com direitos possessórios.

Após a homologação da partilha, os herdeiros podem:

• Providenciar o registro da escritura definitiva, se houver título aquisitivo;

• Promover ação de adjudicação compulsória, quando o vendedor se recusa a outorgar escritura;

• Ou ajuizar ação de usucapião, se presentes os requisitos legais de posse contínua e pacífica.

Essa regularização posterior é essencial para a futura venda ou uso do bem como garantia.

3. Conclusão

O imóvel não registrado integra o inventário e deve ser partilhado entre os herdeiros como direito aquisitivo ou posse transmitida pelo falecido. O princípio da saisine garante que a herança abrange todos os bens e direitos do de cujus, inclusive aqueles ainda pendentes de formalização.

Em síntese:

🔹 Quem não registra, não é dono formalmente,

🔹 mas os direitos sobre o imóvel — e sua posse — passam aos herdeiros e devem constar do inventário.

Dessa forma, o Direito Sucessório e o Direito Imobiliário se harmonizam, assegurando a continuidade da propriedade e o respeito à boa-fé nas relações jurídicas.