Direito Real de Habitação Impede Extinção do Condomínio e Alienação do Imóvel
- Thais Marachini
- 3 de set. de 2025
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O direito real de habitação é um instituto jurídico previsto no artigo 1.831 do Código Civil, que assegura ao cônjuge ou companheiro sobrevivente o direito de permanecer residindo, de forma vitalícia, no imóvel em que a família estabelecia sua moradia. Trata-se de uma proteção legal que privilegia o direito à moradia e a dignidade da família, em consonância com o artigo 6º da Constituição Federal.
Recentemente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou esse entendimento ao decidir que, enquanto perdurar o direito real de habitação, não é possível a extinção do condomínio e, consequentemente, a alienação do imóvel objeto da sucessão.
1. O caso concreto
No processo em análise, uma filha do falecido ajuizou ação de extinção de condomínio com cobrança de aluguéis em face da viúva e dos demais herdeiros. Os pedidos buscavam a divisão e alienação de dois imóveis: um urbano e outro rural. A viúva, contudo, invocou o direito real de habitação sobre o imóvel urbano, que era a residência do casal.
Em primeira instância, foi julgada procedente a ação, determinando-se tanto a extinção do condomínio quanto o pagamento de aluguéis. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), ao apreciar recurso, reconheceu o direito real de habitação da viúva em relação ao imóvel urbano e afastou a obrigação de pagamento de aluguéis, mas manteve a possibilidade de extinção do condomínio.
Essa decisão levou a viúva a interpor recurso especial ao STJ.
2. Entendimento do STJ
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso (REsp 2.189.529), ressaltou que o direito real de habitação possui caráter vitalício e personalíssimo, sendo uma forma de concretização do direito constitucional à moradia, além de possuir fundamentos humanitários e sociais.
Segundo a relatora, a proteção à família deve prevalecer sobre a livre disposição do direito de propriedade, já que o falecimento do cônjuge não deve acarretar duplo trauma ao sobrevivente: a perda do ente querido e a perda do lar.
Assim, o STJ concluiu que o direito real de habitação não apenas afasta a cobrança de aluguéis pelos demais herdeiros, mas também impede a extinção do condomínio e a alienação do imóvel, enquanto perdurar a proteção conferida ao cônjuge ou companheiro sobrevivente.
3. Fundamentos jurídicos
Artigo 1.831 do CC: garante o direito real de habitação ao cônjuge ou companheiro sobrevivente.
o “Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.”
Artigo 7º, parágrafo único, da Lei 9.278/1996: assegura esse direito no âmbito da união estável.
o “Art. 7° Dissolvida a união estável por rescisão, a assistência material prevista nesta Lei será prestada por um dos conviventes ao que dela necessitar, a título de alimentos. Parágrafo único. Dissolvida a união estável por morte de um dos conviventes, o sobrevivente terá direito real de habitação, enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento, relativamente ao imóvel destinado à residência da família.”
Artigo 1.414 do CC: veda a exigência de remuneração pelo uso do imóvel, enquanto subsistir o direito real de habitação.
o “Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.”
Artigo 6º da CF: reconhece a moradia como direito social fundamental.
o “Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição”
4. Reflexos práticos
Na prática, isso significa que:
Os herdeiros não podem forçar a venda do imóvel enquanto durar o direito real de habitação.
Não cabe cobrar aluguel da viúva ou do companheiro sobrevivente pelo uso exclusivo do bem.
A proteção prevalece ainda que haja descendentes exclusivos do falecido.
Conclusão
O julgamento do STJ reafirma a função protetiva do direito real de habitação, privilegiando o valor constitucional da família e o direito à moradia sobre a livre disposição da propriedade.
Esse entendimento tem reflexos diretos em inventários e ações de extinção de condomínio, garantindo maior segurança ao cônjuge ou companheiro sobrevivente.
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